观点网 越秀地产是2023年以来进行规模扩张最积极，且最有能力的房地产开发企业之一，其物管平台自然不能落后。

在今年3月份举办的业绩发布会上，越秀服务管理层就提出将积极探索并购项目。如今，来自一场人事变动的消息显示，收并购计划或许即将落实执行。

【资料图】

7月7日晚间，越秀服务宣布更换财务总监。

公告显示，陈冬鹏将不再担任越秀服务财务总监，并将调任为并购负责人，而财务总监将由越秀地产财务管理中心总经理李慧婷兼任。

“并购负责人”是一个容易引人联想的职务。

越秀服务过去从未公开披露过这个职位，也不清楚此职位在公告披露前何时设立，并归在哪个部门进行管理。

在此之前，越秀服务对于用收并购来扩充规模似乎并不急切，尽管这有悖于上市时的承诺。

资料显示，越秀服务于2021年6月登陆港交所，并募得IPO资金16.32亿元。按照规划，当中的60%即约9.79亿元的资金用于策略收并购，其余40%则分别用于发展增值服务业务和补充流动性资金。

同年8月，越秀服务举办上市后第一场业绩发布会。会上，时任行政总裁吴炜提及“3年1亿”目标，指出越秀服务会通过母公司输送、第三方外拓和收并购三个方向，在未来2-3年内，推动在管面积达到1亿平方米水平。

具体而言，母公司越秀地产每年基本上能够保证500到600万平方米面积，两三年可以总共提供1500万到1600万平方米；外拓则预计实现1500万平方米。

越秀服务似乎更重视收并购的投拓方式，据吴炜当时透露：“上市融资的资金中有60%是要用于收并购的，预计这一块未来3年实现3000万到3500万平方米的目标。”

收并购是规模扩张效率最高的方式，尤其在2021年，部分民营房企在资金压力之下，无奈要出售物业公司回流现金，物管行业掀起并购大潮。

收并购是当时市场公认的最好最快的投拓方式，资料显示，2022年内物管行业收并购宗数达到约70单，金额超过330亿元。最具魄力开展收并购的代表——碧桂园服务，全年买入蓝光嘉宝服务、彩生活邻里乐、富力物业等多家同行，收购PE普遍超过10倍。

但越秀服务并未跟进，资料显示，该公司2020年末在管面积3264.8万平方米，合约面积4990.9万平方米，而到2022年末分别增长1904.1万平方米和2068.8万平方米，至5168.9万平方米、7059.7万平方米。

从拓展渠道来看，越秀服务新增管理面积反而主要依靠外拓和内生交付。例如，2022年全年外拓面积同比增长138.5%达到843万平方米。

作为国企，越秀服务朋友圈足够强大，这对外拓相当有利。

据不完全统计，越秀服务过去两年就曾与广州移动、越秀交通基建、广州地铁、广州机场建投集团等企业签署合作协议。

两年来唯一一次收并购发生在2022年10月，以总对价人民币950万元收购广州长隆集团旗下广州市秉信物业管理有限公司100%股权，新增合约面积约79万平方米。

不难理解越秀服务的选择，在它看来，2021年物管收并购市场明显过热，资金追逐之下，并购标的的估值一路向上。

事实证明，2021年热潮退去后，一些企业的利润就受到收并购标的商誉减值影响。

越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰在2022全年业绩发布会上也透露，IPO募集资金中，越秀服务仅用了约1亿元投向发展社区增值业务，包括美居、社区商业和轻资产业务等新业务的孵化，并购资金暂未启封。

但他同时提到，目前标的估值已接近行业合理水平，会积极探索并购项目。另外，上市三年之内达成1亿平方米（在管面积）的目标没有变动。

换句话说，最迟2024年6月的一年半时间内，越秀服务要完成在管面积增长约4831万平方米，压力当然存在，因此收并购亦需提上日程。

“我们一直持开放态度，没有说不进行收并购，只靠自己拓展或者业主交付。”林峰表示。

据了解，截至2021年末，越秀服务拥有在手现金38.03亿元。相信越秀服务将不少现金存放在银行，令2022年内银行存款利息收入同比增长214%录得7481.3万元，也让2022年末在手现金规模提升为43.61亿元。

如何利用这些现金？“我们会在资金安全的前提下做合理的银行存款，然后寻找一些收并购的机会。”林峰在业绩会上介绍。

尽管可能放开收并购，但越秀服务的态度应会保持理性。

“在物业服务行业，还是需要一定规模，当然我们也不盲目为了追求面积而拓展，会更加关注拓展的项目，包括收益多的项目、稳定可持续盈利的项目。”林峰称。

另外，据5月下旬在雪球平台流传的关于越秀服务一份调研纪要，该公司在一场调研会议上回应收并购相关问题时说：注意到近两三年来，市场上真正收并购运营成功的案例较少，因此在并购方面会谨慎，会提前考虑项目各种风险。

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