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“周期的力量”系列研究之一:地产调控转松 政策空间多大?

来源:财通证券股份有限公司    时间:2023-07-30 10:42:01


【资料图】

房地产调控政策近期趋于转松,那么,过去地产调控政策是如何由紧转松?当前政策相比于过去还有哪些可期待的放松方式?又会给资本市场带来怎样的影响?本报告对此进行展开分析。

历史上,地产政策如何由紧转松?我国房地产调控自08 年以来经历了三轮转松。总结来看,首先,地产销售和房价是触发政策转松的关键;其次,政策转松地方先行,地方政策约领先中央3-6 个月;第三,政策转松需要配合货币宽松才能取得更好效果;第四,从放松方式上来看,放松限购、降低贷款利率、调低贷款首付比例等政策效果更强。

本轮调控转松有何特点?一是调控节奏平缓。因城施策在2022 年上半年发力较多,2022 年底以来可发挥空间较少,节奏较平缓。而中央层面更侧重市场风险防范。二是一线城市的政策调整并不多。三是调整力度温和,各地基本没有普遍采取取消限购、大幅降低首付比例或大幅上调公积金提额等方式。

政策放松空间多大?本轮地产调控在供需两端出台了多元化的政策,相比于以往来说,在限购放松方面还保留着比较大的政策空间。此外,部分政策也有微调的可能:首先,房贷利率和住房公积金贷款利率均已降至历史新低,但房贷利率的下调幅度不及前三轮;其次,首付比例方面,首套房像北京和上海还有约5 个百分点的调整余地,而二套房还有下调空间;第三,从住房公积金贷款额度来看,部分二线城市还有上调空间;最后,交易环节税费方面,地方层面还可进一步出台契税补贴政策等。

存量房贷利率会怎么降?08 年央行也曾引导下调存量房贷利率,新政公布后股份行先于国有大行官宣下调。我们预计,本次存量房贷利率大幅、全面统一下调的概率较低。根据我们测算,若下调存量房贷利率调整至新增房贷利率水平,假定置换比例为20%,居民每年存量房贷的还贷支出约降低570 亿元,而这意味着存量房贷利率下调的影响有限。

地产调控转松,哪类板块受益?从行业表现看,地产、家电和银行获得超额收益较稳定。从板块轮动看,调控政策转松时,房地产行业率先得到提振,建材行情紧随其后开启。而建筑装饰、轻工制造和家用电器行业在周期中后段开始稳定获得超额收益。银行板块行情开始往往与信贷宽松的节点较为接近。

风险提示:政策解读存在偏差;政策更新不及时或推进力度不及预期;地产行业发生信用风险事件,房企流动性恶化超预期;经济恢复不及预期。

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